Автор: При возможности досрочного погашения кредита, будь то ипотека или любой другой, часто у заемщика возникает справедливый вопрос выгоднее ли будет выбрать сокращение срока кредита или уменьшить размер ежемесячного платежа. Давайте рассмотрим на примерах какие плюсы или минусы у этих двух вариантов.
Сначала посмотрим со стороны математики и правильный ответ — одинаково, при условии, что при уменьшении ежемесячного платежа вы продолжите регулярно вносить сумму уменьшения платежа уже в виде досрочных погашений.
Например, у нас есть ипотека на 10 лет, 1 000 000 рублей под 10%. Ежемесячный платеж 13 215 рублей. Спустя полгода появилась возможность внести 100 000 досрочным погашением и мы выбираем сокращение срока. Тогда срок выплаты по ипотеки сократится на 18 месяцев.
Если же выбрать при тех же условиях уменьшение ежемесячного платежа, то платеж уменьшится 11 853 рубля (-1362). Так вот если мы продолжим вносить высвобожденные 1362 рубля в следующем месяце, уменьшая обязательный платеж, но так же внося общую сумму в 13 215, то фактически, сумма переплаты не изменится. Проверить это достаточно легко при помощи калькулятора ипотеки с досрочным погашением или даже в обычной Excel.
При каких условиях выгоднее выбрать сокращение срока при досрочном погашении ипотеки?
Если у вас срок ипотеки до 10 лет и вы уверены в своем финансовом будущем — проще выбрать сокращение срока. Этот же вариант предпочтительнее, если по ипотечному договору внесение досрочных платежей требует бумажной мороки и личного обращения в банк. Сокращать срок и не морочиться с оформлением документов каждый месяц или даже раз в два месяца действительно проще.
Относительно короткий срок кредита поможет вам увидеть значительную разницу в сроке окончательного погашения и психологически ощутить результат своих усилий. В общем это вариант «побыстрее раскидаться с кредитом и жить свободно».
Когда выгоднее сокращать размер ежемесячного платежа по ипотеке?
К счастью, жизнь сложнее простого калькулятора эффективности и при некоторых условиях, на мой взгляд, при досрочном погашении части кредита, будет разумнее выбрать снижение ежемесячного платежа.
Если выплата по ипотеке составляет значительную часть вашего текущего дохода (от 30%) и при этом срок ипотеке превышает горизонт разумного планирования (от 15 лет), то стоит задуматься о снижении платежа в первую очередь. Платить ипотеку вам длительное время в любом случае, а вот жизненные обстоятельства могут быть разные — потеря работы, болезнь, рождение детей и другие причины могут снизить ваши доходы или повлечь дополнительные расходы, что может вынудить вас залезать в кредиты и долги и тогда вся выгода от того, что вы раньше сокращали срок выплат по ипотеке вам не поможет. Длительную ипотеку почти невозможно перепрыгнуть путем максимальной экономии за короткий срок, усилием воли затянув пояса, и нужно уметь находить баланс с затратами на нее в течение длительного времени.
При этом, если будет возможность, вы так же можете делать дополнительные платежи на досрочное погашение, но они станут именно добровольными, а не обязательными и останутся на ваше усмотрение.
Давайте предположим, что есть ипотека на 2 000 000 рублей под 10% на 15 лет. Платеж составит 21 492 рубля в месяц. Если выбрать при досрочном погашении через 6 месяцев после оформления на 200 000 рублей вариант сокращения срок — то количество месяцев уменьшится с 180 до 146. Если выбрать уменьшение платежа при тех же условиях — платеж сократится до 19 311 (-2 181), вроде немного, но это 26 172 рубля(больше отдельного ежемесячного платежа) в год экономии, которые можно либо тратить на свои нужды, либо раз в 2-4 месяца направлять на досрочную выплату ипотеки.
Часто при исключительно математическом подходе забывают о старении заемщиков, а ведь в молодости хочется не только выплачивать ипотеку, но и путешествовать, позволять себе модные вещи, гаджеты, заводить детей и радость от досрочной выплаты ипотеки к 45, а не к 50 годам, например, это не перевесить.
Выбирать, что выгоднее: сокращать срок ипотеки или ежемесячный платеж, конечно, дело каждого заемщика, однако, надеюсь, мне удалось привести интересные доводы и ту и в эту пользу.
