Автор: Если обстоятельства, которые привели к отсутствию возможности осуществления ипотечных платежей, носят временный характер, то должник может реализовать один из нескольких сценариев.
Кредитная организация — залогодержатель, а это банк, заинтересована в так называемых «длинных деньгах», то есть в регулярных длительных платежах. Это значит, что у должника есть значительные шансы сохранить квартиру. При этом банк может согласиться на:
- Кредитные каникулы. Это означает возможность не осуществлять платежи по ипотеке до улучшения материального положения должника.
- Рассрочку платежа. В этом случае должник получает возможность либо увеличить срок погашения ипотеки с одновременным уменьшением суммы регулярного платежа, либо оплачивать только проценты, а не «тело» кредита.
- Банк может пойти на отмену штрафных санкций либо приостановить их. Для осуществления подобных сценариев должник, разумеется, должен обратиться в банк, а сами эти действия определяются термином «реструктуризация долга».
Очень важным является предусмотренная законом возможность извлекать доход из заложенной в силу договора об ипотеке квартиры. Пункт 2 статьи 29 закона No102-ФЗ прямо указывает на это. Поэтому должник имеет право на сдачу квартиры или ее части в аренду. Некоторые банки, пользуясь низкой юридической грамотностью населения, запрещают это. Закон в этом случае однозначен: подобные положения ипотечного договора ничтожны.
Однако тот же закон не допускает ухудшения состояния имущества, поэтому целесообразно заключение договора аренды с обязательным указаний условий, направленных на поддержание качества недвижимости на должном уровне. Кроме того, официальный договор аренды — требование налогового законодательства. Аренда недвижимости — хороший способ улучшить свое материальное положение и иметь возможность полностью или частично платить за ипотеку.
Следующим способом решить проблему является рефинансирование. Этот способ сопряжен со значительными трудностями. Суть его заключается в том, что должник обращается за новым кредитом для погашения ипотеки в другой банк. Страхуя свои риски, банки предлагают высокую процентную ставку и, в итоге, должник переплачивает значительные суммы.
Федеральный закон No76-ФЗ от 1.05.2019 г. внес изменения в упомянутый закон No102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и закрепил еще один способ избежать потери квартиры — налоговые каникулы. Закон, при соблюдении ряда жестких условий, освобождает должника от необходимости ипотечных платежей на срок до шести месяцев. Предполагается, что за этот срок должник решит финансовые проблемы и сможет выполнять свои обязательства по ипотечному договору.
Должник, до момента государственной регистрации права, не является собственником квартиры. Он имеет право владеть и пользоваться заложенной недвижимостью. Однако закон предусматривает и возможность отчуждения квартиры, то есть распоряжения ею. Банк-залогодержатель зачастую не хочет нести издержки по содержанию ипотечной квартиры должника и предоставляет ему право прямой продажи. В таком случае средства от продажи в необходимом размере идут на погашение долга.
Следующим способом решения проблемы, не связанным с сохранением квартиры, является банкротство, процедура которого регулируется законом No127-ФЗ от 26.10.2002 г. Процесс банкротства, по своим юридическим последствиям, весьма болезненный для должника и требует отдельного рассмотрения. Тем не менее зачастую, это может быть единственным способом рассчитаться с долгом по ипотеке.
Вышеупомянутые способы разрешить проблему невозможности выплат по ипотеке так или иначе связанны с возможностью либо сохранить квартиру, либо с добровольным принятием должником решения об отчуждении недвижимости. Однако есть условия, при которых должник может быть лишен квартиры принудительно. Таких условий три:
- Должник ведет себя недобросовестно: игнорирует запросы банка — залогодержателя.
- По договору ипотеки отсутствует поручитель или созаемщик.
- В течение 90 дней платежи по договору не поступают.
При соблюдении этих условий банк — кредитор имеет право обратиться в суд. Никаких внесудебных способов отчуждения недвижимости законодательство не предусматривает. Надо учитывать, что совокупность таких условий характеризует должника как лицо, уклоняющееся от выполнения своих обязанностей по ипотечному договору, и судебная практика однозначно выносит решение в пользу кредитной организации.
Таким образом, отечественное законодательство предоставляет должнику весьма широкий спектр действий в ситуации невозможности осуществления ипотечных платежей и большинство из них предполагают такие варианты, которые позволяют должнику сохранить за собой объект недвижимости. Кроме того, в подобных ситуациях продуктивной может оказаться помощь профильного юриста, благо рынок услуг предлагает весьма широкий выбор специалистов.
