рефинансирование ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки – достаточно популярная процедура у граждан, вдумчиво подходящих к своему бюджету. Рефинансирование займа подразумевает закрытие текущих долговых обязательств за счет нового займа на более привлекательных условиях, в первую очередь процентной ставки. При этом срок ипотечного займа может остаться прежним или измениться по усмотрению заемщика.

В отдельных случаях рефинансирование ипотеки может включать в себя закрытие других кредитов заемщика, не связанных с основным займом и, таким образом, объединением долгов в один, обеспечением по которому выступает надежный залог в виде квартиры должника. Процедура рефинансирования ипотеки подразумевает целевой кредит, который нельзя тратить на любые цели, только на погашение первичной ипотеки и дополнительных займов.

Как правило, за рефинансированием ипотеки нужно обращаться в другой банк, потому банки крайне редко рефинансируют кредиты, которые они выдали сами, ведь это ведет к снижению их выгоды. А вот выкупить платежеспособного клиента у конкурента, предложив ему более выгодные условия – это частый сценарий.

В чем выгода рефинансирования ипотеки для граждан?

Рефинансирование ипотеки позволяет снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, % ставки, сократить срок ипотечного кредита или все одновременно. Если у вас есть несколько кредитов помимо ипотеки, их можно объединить в один ипотечный займ на более привлекательных условиях и снизить ежемесячный платеж по всем кредитам. По сути рефинансирование ипотеки, это такое же обращение за ипотечным кредитом как и при первичном приобретении недвижимости в ипотеку, с выбором параметров сделки по сроку.

Давайте для наглядности рассмотрим примеры рефинансирования ипотеки.

Ситуация 1. У Ивана долг по ипотеке 1 000 000 рублей, брал он ее по ставке 10%, платить ему остается 10 лет. Таким образом, у Ивана ежемесячный платеж 13 215 рублей. Выплаты за весь срок кредита составят 1 585 721 рублей.

Иван проводит рефинансирование, другой банк предлагает ему 8,5%. Иван хочет оставить срок в 10 лет без изменений. Тогда после рефинансирования его новый платеж составит 12 399 (-816) рублей, а выплаты за весь срок 1 487 763 (-97 958) рублей.

Ситуация 2. У Федора такие же условия по ипотеке как у Ивана, но есть еще дополнительный кредит с остатком 500 000 рублей на 3 года под 20% годовых, который он брал на ремонт недвижимости. Его платежи составляют 13 215 рублей в месяц по ипотеке и 18 582 по второму кредиту. В сумме 31 797 рублей. У Федора вдобавок недавно родился ребенок и такие выплаты по кредитам для него неподъемные.

Федор обращается за рефинансированием кредитов и просит за счет увеличения срока ипотеки с 10 до 15 лет снизить ежемесячный платеж для комфортного. Банк так же дает ему 8,5 % годовых. Тогда ежемесячный платеж после рефинанса составит 14 771 рублей, но возрастет срок кредитования до 15 лет и сумма выплат будет уже 2 658 638 рублей.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Требования банков к заемщикам при рефинансировании ипотеки

Банки предъявляют индивидуальные требования при обращении за рефинансированием, однако есть общие моменты справедливые для всех крупных банков.

  • Возраст заемщика должен составлять от 21 до 65 лет
  • Обязательно гражданство РФ
  • Минимум 1 год трудового стажа и не менее 3 месяцев на последнем месте работы
  • Размер зарплаты должен быть таким, чтобы платеж по ипотеке не превышал 50% от заработка. В противном случае вероятность отказа крайне высока.
  • Кредитная история платежей по ипотеке должна быть без значительных просрочек
  • Ранее ипотечный кредит не должен быть уже рефинансирован или реструктуризирован

Обычно банки также ограничивают минимальную и максимальную сумму рефинансирования и срок выплат должен быть больше 6-12 месяцев, иначе вся работа с документами не будет иметь для банка экономического смысла.

Какие минусы у рефинансирования ипотеки?

С юридической точки зрения процедура рефинансирования мало отличается от получения первичного ипотечного кредита, а это значит что вам придется собрать большой пакет документов на заемщика. В него войдут текущие договоры на покупку квартиры и ипотечный договор, справки 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, копии свидетельств о браке, рождении детей, выписка со ссудного счета по текущей ипотеке и многое другое.

При этом банк, в который вы обратились за рефинансированием ипотеки легко может и отказать по результатам рассмотрения вашей заявки, а это значит что время, усилия и деньги, которые в потратили на сбор и предоставление пакета документов будут потрачены впустую.